Immobilienkauf: Vorvertrag kann Kaufabsicht sichern – Absichtserklärung reicht nicht aus
Geschäfte über Grund und Boden müssen grundsätzlich in einem Vertrag von einem Notar besiegelt werden.
Im Zuge von Verkaufsverhandlungen kann es aber zu Verzögerungen kommen, zum Beispiel weil zuerst baurechtliche oder finanzielle Fragen geklärt werden müssen. Dann gilt es, größtmögliche Sicherheit für beide Partner zu erzielen. Schließlich soll der Vertrag unter besten Bedingungen zustande kommen.
Eine mündliche Zusage ist dafür kein geeignetes Mittel, sondern lediglich eine unverbindliche Absichtserklärung. Das gilt sogar, wenn die Absprache Bestandteil eines gerichtlichen Vergleichs ist, in dem die Parteien „Einigkeit“ darüber bekunden, das Grundstück untereinander zu veräußern (LG Bonn, 26.01.2017, 13 O 109/16).
Eine unverbindliche Absprache ist im gewerblichen Grundstückshandel auch unter dem Begriff Letter of Intent verbreitet. In dieser schriftlichen Erklärung bekunden die Vertragsparteien die Absicht, einen Vertrag abzuschließen, sobald über noch offene Punkte Einigung erzielt wurde. Der Letter of Intent dient lediglich der Strukturierung von Vertragsverhandlungen und soll deren Stand dokumentieren.
Mehr Sicherheit bietet ein Vorvertrag, in dem sich die Vertragspartner verpflichten, den Hauptvertrag bei Vorliegen der vereinbarten Voraussetzungen zu schließen.
Für den Fall, dass der Verkäufer sein Grundstück dann doch an einen anderen Interessenten verkauft, wäre er vertragsbrüchig und schadenersatzpflichtig.
Der Vorvertrag muss genauso wie der Grundstückskaufvertrag notariell beurkundet werden.